住宅小区物业管理在国外已有一百多年的历史，而在我国物业管理直到1981年才在深圳正式诞生。40年来，我国物业从无到有，从小到大，物业管理已经发展成为一项关系民生的城市管理手段，从某种程度上说，物业的好坏直接决定着人们生活品质高低。那么如何加强物业管理，为小区居民营造一个优美、舒心、安全、方便的居住环境，是物业管理单位及业主共同追求的目标。但现实情况往往不尽如人意，从房屋的维护与公共设施修缮管理、物业收费、绿化管理、卫生管理、治安管理等方面，无论从全国还是从我区情况来看，住宅小区物业管理单位与小区业主的纠纷时有发生。为此，我对我区住宅小区物业管理中存在的问题及原因进行了一定的调查和分析，并提出相关意见建议以供物业管理单位及相关职能部门加以参考。

一、问题及原因分析

1、主管部门的指导监督管理职能发挥不够。小区住宅物业主管部门由于平日工作繁忙，人员有限，往往容易忽视此项工作，造成工作指导不够，监督职能欠缺。

2、部分物业管理人员管理素质偏低，服务意识较差。我国物业管理已经走过了40年，随着住宅市场化的推进，物业管理迅速在全国推开，截止到2018年，我国物业管理企业总数达6万家，从业人员600多万人，从业人员不断增多，保安、清洁、绿化等大量消化了就业人口，但其中大部分是学历低或是年龄大的就业人口。

3、业委会建设不健全或名存实亡。少数居民小区没有成立业委会，有的业委会建设不健全、不规范，有的业委会存在定位不准、职责界限不清，或介入过度或不作为，有的小区虽已成立业委会，但不履职，不尽责，名存实亡。

4、老旧小区物业管理难度较大。一是居民观念落后，认为实行物业管理就是多收钱；二是硬件条件相对落后；三是基础设施改造资金缺口较大。

二、意见建议：

1、明确住宅小区物业管理主管单位，并履职一定到位。《青岛市物业管理条例》第三条规定物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，其他相关主管部门，按照各自职责，做好物业管理的相关监督管理工作。

2、自觉遵守地方物业管理法律法规，并坚决落实到位。2020年11月18日，青岛市十六届人大常委会第二十七次会议表决通过了新修订的《青岛市物业管理条例》，将在报省人大批准后公布实施。《条例》按照“规定清晰、罚则明确”的原则，增加了较多“青岛元素”和“创新模式”，主要表现在，此次立法一大亮点便是突出了发挥党建在物业管理中的引领作用，积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，借鉴北京市、深圳市物业管理立法的相关内容，明确提出建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，构建互联网管理方式、规范成立业主委员会，规范业主大会召开和业主委员会选举、换届、对业主大会编配统一社会信用代码证等方面。

3、提高物业管理人员从业素质，并依法取得相应资格到位。据行业专家介绍，目前这是物业管理的初级阶段，未来10年将是生机和转型的新时期。物业管理行业将由劳动集成型和简单服务提供者向服务集成商转变，其专业服务能力和管理水平将得到大幅提升。在升级和转型中，物业管理行业将需要大量高素质人才。物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供较高的物业管理专业服务的能力。

4、加大对老旧小区的改造步伐，并保证所需资金落实到位。聚焦破解热点难点问题，在老旧小区道路建设、绿化美化、供热燃气设施建设和在停车难、老楼加装电梯等民生难题方面，加大对老旧小区基础设施建设力度，让市民居住更舒心、生活更便捷，让城市功能更完善、运行更高效。据了解，“十四五”期间，青岛市计划改造老旧小区1512个，涉及居民53万户。