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行政复议决定书
即复决字(2024)第122号
申请人：青岛xxxx物业服务有限公司scmxtz分公司。
被申请人：青岛市scmxtz区综合行政执法局，驻scmxtz区宁东路166号科创中心。
申请人对被申请人于2024年2月26日作出的即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》不服，提出行政复议申请，本机关依法于2024年5月11日予以受理。
申请人请求，撤销被申请人于2024年2月26日作出的即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》。
申请人称：2024年2月28日，被申请人青岛市scmxtz区综合行政执法局向申请人下达了即综执罚决字[2023]第00031号《行政处罚决定书》被申请人下达的案涉决定书，存在诸多违法不当之处，具体事实与理由如下：一、申请人将物业用房出租已经在小区内公示，业主并未提出异议。申请人将部分物业用房予以出租，并在小区内公示，没有业主提出异议。二、申请人并未获得任何利益，出租收入用于提升小区品质及维修事宜，并无牟利行为。将房屋出租也系充分利用物业资源，收取的租赁费也用于提升和改善小区品质，物业公司本身并未从中牟利，将物业用房出租实际上也并未损害业主的利益。三、被申请人作出的处罚决定，处罚过重。将物业用房出租的小区比比皆是，但并未对其他小区物业进行处罚，被申请人存在选择性执法，对申请人也显失公平。物业用房出租一年租赁费仅为45000元，被申请人处罚申请人70000元，处罚过重。四、被申请人作出的处罚决定适用法律错误。上文已陈述，申请人将部分物业用房出租并未牟取利益，并不符合牟取利益的情形，也并未导致物业活动无法正常开展，更未造成严重后果，因此按照较重的裁量基准对申请人处罚系适用法律错误。另因小区并未成立业主委员会，无法召开业主大会，该事由并未由申请人造成，即便申请人涉嫌违法，也属于情节较轻，给予申请人警告处罚即可。我国系法治国家，行政机关作为执法主体更应当遵守法律法规严格按照法律程序执法，不能滥用职权。任何人或者任何事不能凌驾于法律之上。且行政机关的执法，也应当采取对行政相对人损失最小的利益保护原则，充分体现执法为民的基本原则。为维护申请人合法权益，请求依法撤销被申请人作出的即综执罚决字[2023]第00031号《行政处罚决定书》，以彰显法律的公平、公正及严肃性。
被申请人称：申请人青岛xxxx物业服务有限公司scmxtz分公司不服答复人于2024年2月26日作出的即综执罚决字(2023)第00031号《行政处罚决定书》，提起行政复议，现答复人提出答复意见如下：一、答复人作出的具体行政行为是否属于行政复议受案范围，被答复人提出的行政复议申请是否符合法定受理期限。1、答复人作出的具体行政行为属于行政复议受案范围；2、被答复人提出的行政复议申请符合法定受理期限。二、答复人有权查处违法建设行为，行政主体适格。依据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第五条规定，市和各区城市管理行政执法机关集中行使下列职权：(五)依照物业管理方面法律法规、规章的规定，查处有关违反物业管理规定的行为；《米优app下载安装官方关于印发青岛市scmxtz区相对集中行政处罚权开展综合行政执法工作实施方案的通知》即政发[2018]5号文，答辩人集中行使城市规划方面的法律法规、规章规定的行政处罚权。答复人依据上述法律规定履行查处违反物业管理规定职责的行政主体适格。三、答复人作出涉案行政处罚决定书认定事实清楚，证据充分。经答复人执法人员调查，申请人与杨勇签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给杨勇用于商业经营，租赁期限自2023年8月1日至2033年7月31日，合同还约定了租赁费的支付方式。申请人物业经理马某某也自认该房屋为物业管理用房，现已出租给他人用于商业经营的事实。申请人提供不出业主大会或全体业主同意将该物业管理用房用于出租或他用的证据材料。经现场查看，该房屋现被用于经营超市。答复人调取了现场远景照片、现场近景照片、申请人营业执照、调查(询问)笔录、现场检查(勘验)笔录等证据，认定申请人违法事实清楚，证据充分。四、答复人作出涉案行政处罚决定书适用法律正确，裁量适当。《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《山东省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》鲁建法字[2023]5号：较重：实施本违法行为，改变物业管理用房的用途，致使正常的物业管理活动无法开展的，或者改变物业管理用房用途牟取利益的，或者造成其他严重危害后果的，责令限期改正，给予警告，并处7万元以上10万元以下的罚款。根据上述法律规定，涉案物业管理用房的所有权属于xxxxx小区全体业主。申请人改变物业管理用房的用途，应当征得业主大会的同意，即使该小区未成立业主大会，申请人也应当征得业主同意。申请人称以公告的方式告知业主，业主并未对此提出异议的主张，不符合法律规定。申请人未经业主或业主大会的同意，擅自改变物业管理用房的用途，应当根据《物业管理条例》第六十二条规定进行处罚。参照《山东省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》鲁建法字[2023]5号规定，申请人将物业管理用房出租用于超市经营，并收取租金的行为，是改变物业管理用房用途并牟取利益的行为，应当适用该基准较重情形进行处罚。答复人在综合考虑申请人的违法情形，给予申请人在较重处罚情形幅度内最低档处罚金额7万元行政处罚，裁量适当。申请人在调查过程中并未提交收取该租金的用途，其主张该租金用于改善提升小区品质，无事实和法律依据。五、答复人执法程序合法。答复人依法向申请人送达了《行政处罚事先告知书》，保障申请人陈述、申辩、听证权利，执法程序合法，办案期限符合法律规定。综上所述，答复人作出涉案行政处罚决定书认定事实清楚适用法律正确，裁量适当，程序合法，请政府查明案件事实，驳回申请人复议请求。
经查：2023年11月20日，被申请人接群众投诉到申请人处检查，发现申请人青岛xxxx物业服务有限公司scmxtz分公司在scmxtz区埠惜路762号物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，同日，被申请人对此事立案调查。现场检查发现，申请人处物业经理说是1号楼物业管理用房(原为售楼处)已全部出租给杨勇用作超市经营。被申请人处执法人员当场下达《青岛市scmxtz区综合行政执法局责令限期改正通知书》即综执限改字(2023)第LQ0060号，并对现场状况拍照取证，现场制作笔录。2024年1月12日，被申请人作出即综执先告字（2023）第00031号《行政处罚事先告知书》并送达申请人。2024年1月16日，申请人向被申请人提交《行政处罚听证会申请书》。2024年1月18日，被申请人作出即综执听通字（2023）第00031号《行政处罚听证通知书》并送达申请人。2024年1月30日，申请人向被申请人提出不予听证申请。2024年2月28日，被申请人作出即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》并送达申请人，该《行政处罚决定书》载明对申请人作出罚款人民币柒万元整的处罚。申请人对该《行政处罚决定书》不服，于2024年5月10日向本机关提出行政复议申请。以上事实有《行政复议申请书》《行政复议答复书》《立案审批表》《现场检查笔录》《现场照片》《房屋租赁合同》《责令限期改正通知书》《行政处罚事先告知书》《行政处罚决定书》等证据证实。
本机关认为：本案的争议焦点是被申请人于2024年2月26日作出的即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》认定事实是否清楚，适用法律是否正确，程序是否合法。
《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第五条规定，市和各区城市管理行政执法机关集中行使下列职权：(五)依照物业管理方面法律法规、规章的规定，查处有关违反物业管理规定的行为。由此可见，被申请人具有执法主体资格。
《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第六十二条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《山东省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》鲁建法字[2023]5号：较重：实施本违法行为，改变物业管理用房的用途，致使正常的物业管理活动无法开展的，或者改变物业管理用房用途牟取利益的，或者造成其他严重危害后果的，责令限期改正，给予警告，并处7万元以上10万元以下的罚款。
本案中，案涉物业管理用房的所有权属于xxxxx小区全体业主。因该小区未成立业主大会，申请人改变物业管理用房的用途前，应当征得业主同意。申请人主张的其已将物业用房出租事项在小区内公示但并无业主提出异议一事，并无在案证据支持该观点，且无业主对此提出异议不等同于征得业主同意，不符合法律规定。申请人将物业管理用房出租用于超市经营并收取租金，是改变物业管理用房用途并牟取利益的行为，且在案证据不能证实申请人主张的其将租金用于改善提升小区品质并未从中牟利一事。因此，被申请人作出对申请人处以罚款7万元的处罚并无不当，符合以上法律法规的要求。
综上所述，被申请人于2024年2月26日作出的即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》认定事实清楚，适用法律法规准确，程序合法。依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：
维持被申请人青岛市scmxtz区综合行政执法局于2024年2月26日作出的即综执罚决字（2023）第00031号《行政处罚决定书》。
申请人如对本复议决定不服，可以自接到行政复议决定书之日起十五日内向人民法院依法提起行政诉讼。
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2024年8月8日